ВПРОВАДЖЕННЯ ПРИНЦИПУ ЄДИНОЇ НЕРУХОМОЇ РЕЧІ У СВІТЛІ РЕКОДИФІКАЦІЇ ЦИВІЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА

Анотація

Присвячено дослідженню еволюції правового регулювання співвідношення земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомості в цивільному праві України, а також перспектив запровадження принципу «єдиного об’єкта» в контексті рекодифікації цивіль-ного законодавства. Актуальність теми зумовлена тривалою трансформацією українського приватного права після здобуття незалежності, що спрямована на відхід від постра-дянських правових підходів і формування правової системи, заснованої на принципах континентальної європейської традиції.
Проаналізовано чинний принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомості, закріплений у земельному та цивільному законодавстві України, а також практику його застосування судами. Розглянуто історію формування цього принципу, зокрема вплив радянської правової доктрини, яка штучно відокремила правовий режим земельної ділянки від об’єктів нерухомості, що на ній розміщені. Окрему увагу приділено науковим підходам до цієї проблематики, представ-леним у працях українських учених-цивілістів.
Досліджено концепцію переходу від принципу «єдиної юридичної долі» до принципу «єдиного об’єкта», що передбачає розгляд земельної ділянки разом із розташованими на ній будівлями та спорудами як єдиного об’єкта права власності. Висвітлено положення проєкту Цивільного кодексу України, в якому пропонується закріпити правило, відповідно до якого будівлі та споруди визнаються складниками земельної ділянки, а їх відчуження можливе лише разом із земельною ділянкою. Проведено порівняльний аналіз із законодавством європейських держав, у яких принцип superficies solo cedit давно реалізований і забезпечує стабільність цивільного обороту.
Зроблено висновок, що запровадження принципу «єдиного об’єкта» сприятиме підвищенню правової визначеності у сфері обороту нерухомості, зменшенню кількості судових спорів, а також створенню умов для розвитку інвестиційної діяльності, будівництва, іпотечного кредитування та ринку нерухомості. Водночас наголошено на необхідності комплексного оновлення суміжного законодавства, зокрема земельного та іпотечного, для забезпечення послідовного впровадження нового підходу до правового регулювання нерухомості.